La pandémie a bouleversé les modes de vie, de travail et de socialisation, conduisant à une réinvention des espaces traditionnellement sectorisés. L’habitat, le loisir et le travail voient ainsi leurs frontières brouillées, tandis que des néologismes entrent dans le langage commun.
Rares sont les urbains qui n’ont pas déjà fréquenté un café-librairie-galerie ou qui n’ont jamais travaillé dans un espace de coworking proposant également des cours de sport sur-mesure. Mais derrière la tendance et l’enthousiasme ambiant, quels sont les véritables enjeux financiers de cette nouvelle façon de penser l’espace ? Investisseurs : voici tout ce que vous devez savoir sur les lieux hybrides.
Lieux hybrides : entre optimisation d’espaces et flexibilité d’activité
Engouement passager ou véritable changement d’usage ?
Espaces hybrides, tiers-lieux, coworking, coliving… Autant de termes que de tendances qui trouvent leurs origines dans cette volonté de reconstruire des espaces de sociabilité qui ont tant manqué la plupart pendant les confinements.
Mais que désignent vraiment ces mots valises et divers anglicismes ?
Un lieu ou un espace hybride est un environnement multifonctionnel qui combine différents usages tels que le travail, les loisirs, la vie sociale ou résidentielle. Ce mot parapluie regroupe, entre autres, les notions de coworking (des espaces de travail partagés) ou de coliving (des logements communautaires).
En revanche, la notion de tiers-lieu désigne un espace qui ne fait ni partie du domicile ni du lieu de travail habituel, mais qui devient un espace nouveau (tiers) de rencontres et d’interactions sociale pour les individus.
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L’hybridation des lieux : une tendance qui monte…
L’évolution vers une société plus « liquide » trouve un écho dans la conception des espaces de vie, que ce soit dans la demande ou l’offre. Les gestionnaires d’actifs et autres investisseurs sont ainsi confrontés à l’importance grandissante du « contenu » pensé à l’intérieur des espaces immobiliers, par opposition à la simple conception d’une structure qu’il conviendrait de remplir.
Ces nouveaux usages suggèrent donc une nouvelle façon de penser l’immobilier et la planification urbaine, intégrant des designs reconfigurables et adaptables.
Combiner travail et loisirs dans un même espace, par exemple, est devenu une offre courante dans les hôtels et les sites professionnels, et de multiples initiatives à dimension sociale voient le jour partout en Europe et, plus particulièrement en France (La Fabulerie à Marseille, L’Open Lab à Lyon, Le Bastion à la Rochelle…).
Mais en dehors de ces espaces collaboratifs, portés par des individus avec une vocation sociale et solidaire, comment cette tendance se traduit-elle ?
Lieux hybrides : un investissement rentable et dans l’air du temps
Les avantages permis par l’hybridation des biens
L’hybridation des utilisations (voire des destinations) est devenue non seulement une tendance majeure auprès des usagers, mais a également donné un nouvel élan à l’investissement immobilier : la proposition d’espaces destinés à divers usages, souvent simultanés, est devenue monnaie courante.
Ces espaces hybrides combinent la possibilité, par exemple, d’activités commerciales, de loisirs et de restauration, créant une polyvalence attractive pour les entreprises. Cela permettrait, pour les porteurs de projets, d’assurer une certaine émulation en terme de chalandise, les clients d’un espace pouvant facilement devenir les clients d’un autre, tandis que les investisseurs y trouvent une diversification des sources de revenus permettant une plus grande agilité.
Cette agilité est par ailleurs permise par la proposition d’espaces modulables, le plus souvent prêts à l’emploi pour divers types d’occupation. De même, autoriser des espaces éphémères au sein d’un lieu déjà hybride par essence (pop-up stores et autres baux temporaires) permettrait de s’adapter rapidement aux tendances du marché, tout en assurant un renouvellement bienvenu des offres.
À la façon des centres commerciaux qui permettent une clientèle groupée, presque captive, ces espaces hybrides suggèrent la proposition d’offres de services en tension : les structures d’accueil pour jeunes enfants sont ainsi bien vues aux abords de bureaux partagés… Toutefois, certaines de ces activités (relatives à la petite enfance, au bancaire, au médical…) nécessitent la connaissance et le respect de normes spécifiques et contraignantes.
Acteurs multiples et lourde charge administrative : comment investir sereinement dans un lieu hybride ?
Concevoir le réceptacle d’un lieu hybride implique de mener plusieurs projets de conception en un : bureaux, crèche, salle de sport… et donc à multiplier les démarches pour autant de typologies que nécessaires.
Ainsi, si la flexibilité des espaces est séduisante, elle suppose par essence une multiplication des démarches (DICT, DOE, DIUO). De nombreuses obligations légales et administratives doivent ainsi être accomplies à différentes étapes du projet, et plus particulièrement si l’espace a vocation à accueillir des activités réglementées. Solliciter des autorisations auprès des mairies, informer les divers fournisseurs, envoyer les ordonnancements… autant de tâches qui viennent alourdir la charge administrative ressentie.
Ce type de projet implique donc des aspects juridiques, voire de coordination et de gestion de projet, qui s’avèrent particulièrement chronophages. Le jeu en vaut-il alors la chandelle pour un maître d’ouvrage ?
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Korus Group possède de plus la connaissance des codes, des réglementations et des normes propres à chaque marché, y compris les plus réglementés tels que la petite enfance ou la santé.
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